Asesoramiento para comprar un terreno

asesoramiento para comprar un terreno

La semana pasada hicimos una reunión con una clienta muy agradable que nos dijo que había estado encantada de encontrar nuestra página web porque explicamos cómo comprar un terreno y ofrecemos ayuda durante este proceso.

Lo cierto es que es un servicio que ofrecemos sin ningún coste desde hace algún tiempo, tras encontrar clientes y clientes que llegaban continuamente a nuestro estudio muy perdidos a la hora de buscar un terreno. Esto cuando no llegaba un cliente que había comprado un terreno que no reunía las condiciones adecuadas para llevar a cabo su vivienda.

Así fue como decidimos ofrecer el servicio de asesoramiento para comprar un terreno, que no supone que nosotros lo busquemos, sino que os acompañamos en este complejo proceso con el que se inicia un proyecto de vida como es la construcción de una casa.

Acompañamiento desde el primer momento explicándoos cómo buscar un terreno, cómo comparar distintas zonas, cómo valorar un terreno a nivel técnico y de normativa y por último, cómo llevar a cabo el proceso de compraventa con total garantía y seguridad.

normativa contención y movimiento de tierras

En el post de hoy intentaremos hacer un breve resumen de en qué consiste todo este proceso y establecer un punto de partida sobre el que ponerse manos a la obra.

Veamos los pasos a seguir:

1. Valoración de zonas vía Google

2. Búsqueda de terrenos vía Internet, agencias y visitas en coche

3. Visita del terreno

4. Revisión de la normativa de construcción

5. Comprobación del estado de cargas, deudas o servidumbres del terreno

6. Contrato de arras

7. Contrato de compraventa

Vamos allá.

1. Valoración de zonas vía Google

La mayoría de nosotros solemos consultar Google Maps en nuestro día a día, ya sea para buscar la dirección de un restaurante, de un amigo al que vamos a visitar o simplemente por curiosidad.

Lo cierto es que utilizar esta herramienta para buscar un terreno es de gran utilidad para hacer una inspección previa de las zonas via satélite e incluso a través de Street View.

¿Cómo realizamos esta búsqueda vía Google? Veámoslo en detalle:

1- Por supuesto en Google, no vamos a ver los terrenos en venta, es un paso previo para detectar zonas a gran escala, urbanizaciones, laderas de montaña bien orientadas, etc.

2- Valorar la cercanía del núcleo urbano.

Vivir en una urbanización tiene sus ventajas como la tranquilidad y el entorno más natural, pero también suele estar más lejos del núcleo urbano. Valorar su cercanía, y cómo llegar a los servicios que nos ofrece también es viable vía Google.

3- Detectar laderas de montaña bien orientadas y soleadas. Las buenas orientaciones son las pendientes orientadas a sur o sur-oeste.

4- Tener en cuenta la fecha de las imágenes

Las imágenes que nos ofrece Google Maps pueden estar tomadas unos años atrás y no corresponderse con el estado actual.

Suele venir indicado en todos los casos, y merece la pena consultarlo. Una fecha antigua no significa que toda una calle haya cambiado, pero sí que terrenos que pueden aparecer vacíos ahora ya estén ocupados por viviendas.

5- Comprobar si los terrenos que nos interesan tienen acceso desde arriba o desde abajo

Si el acceso es por la parte inferior, habrá que subir para entrar, y si vamos cargados siempre es mejor bajar. Además, habrá menos privacidad debido a que habrá más contacto con la calle.

Si por el contrario, se accede a la parcela desde la parte superior, habrá que bajar escaleras desde el coche y conseguiremos mayor privacidad.

Google Maps terreno

2. Búsqueda de terrenos vía Internet, agencias y visitas en coche

Una vez tenemos claras las zonas que nos interesan vía vista satélite, la primera recomendación será recorrerlas a pie o en coche.

Debemos valorar de primera mano si nos gustaría vivir en la zona, si nos parecen correctos los vecinos, las pendientes de las calles, la distancia con el centro de la población o incluso si el asoleo es el que preveíamos.

Durante la búsqueda in situ es muy recomendable anotar los teléfonos de los terrenos que están en venta ya que muchas veces hay particulares que no tienen prisa en vender o que simplemente no han accedido a agencias inmobiliarias o páginas de internet para publicar su terreno. Esto puede suponer una oportunidad ya que nos ahorramos la comisión de la agencia intermediaria.

Paralelamente a las visitas in situ, debemos realizar una búsqueda online y a través de agencias de los posibles terrenos a la venta en el área. Durante la búsqueda online valoraremos distintos rangos de precios comprobando nuestro presupuesto de inversión total y filtrando los terrenos que no superen nuestro máximo.

Las agencias locales siempre son de gran ayuda, ya que conocen bien el mercado y nos pueden asesorar sobre zonas adecuadas a nuestro rango de precios deseado.

Muchas inmobiliarias locales organizan visitas de unas horas de duración a lo largo de la población para revisar terrenos que entren en nuestro presupuesto.

Búsqueda online de terreno

Como referencia os recomendamos que acudáis a las más importantes a nivel online, ya que es dónde vais a encontrar el mayor stock, como son Idealista o Fotocasa. También podéis buscar en agencias online más minoritarias, pero lo cierto es que entonces suele tratarse de muchos anuncios duplicados.

Búsqueda de un terreno a través de agencias

Si bien es cierto que es una opción muy cómoda ya que la agencia realiza la búsqueda por nosotros, debemos tener en cuenta que solo nos ofrecerán terrenos dentro de su cartera.

Así, la recomendación será en primer lugar, si en una población existe más de una agencia, contactar con más de una de las agencias disponibles.

Además, al tratar con una agencia debemos saber que deberemos pagar una comisión por la compra que suele rondar el 6%.

Aun así, en Slow Home somos partidarios de trabajar con agencias ya que muchos particulares que venden terrenos solo quieren trabajar a través de agencias, así que estaremos accediendo a un mayor stock de terrenos que quizá no encontremos de otra forma.

Además, trabajar con una agencia suele ser garantía de que la compra se llevará a cabo sin sorpresas, ya que si se trata de una agencia seria se encargará de revisar a nivel legal y técnico las condiciones del terreno antes de llegar a cabo la compraventa que ellos mismos suelen gestionar.

Visitas en coche

Como hemos comentado, ir a visitar un terreno es clave para conocer bien el lugar, qué accesos tiene, qué tipos de casas hay en el vecindario así como respirar el ambiente general que rodea el que podría ser nuestro futuro lugar para vivir.

Durante las visitas no hay que bajar la guardia e ir anotando teléfonos de terrenos en venta que pudieran estar fuera de los circuitos habituales de venta de terrenos.

3. Visita del terreno

Chica caminando asesoramiento para comprar un terreno

Una vez hemos encontrado el terreno que nos interesa es el momento de ir a visitarlo.

Aquí es donde os recomendamos que solicitéis ayuda a un profesional ya que además de saber si nos gusta, si tiene buenas vistas o buen sol, que a veces no es fácil de valorar, debemos revisar el terreno a nivel técnico y legal.

En el despacho encontramos continuamente clientes que llegan con terrenos no aptos, que no permiten construir una casa con garantías porque no disponen de un subsuelo adecuado, que acarrean deudas o servidumbres de anteriores propietarios o que simplemente no disponen de buena orientación y cuando el cliente ha ido a verlo no se ha dado cuenta.

Llegados a este punto ¿qué debemos valorar de un terreno?

En la visita al terreno deberemos valorar unas premisas principales:

Orientación

Por supuesto que el terreno esté orientado de un modo u otro será fundamental para enfocar el proyecto.

Si nos encontramos en un entorno rural con pocas casas alrededor y el terreno es más bien plano, seguramente tendremos mayor libertad y posibilidades para orientar nuestra vivienda a sur.

Por este motivo es tan importante escoger un terreno con una buena orientación sur, de esta forma garantizamos que nuestra casa se puede diseñar aprovechando al máximo el calor del sol.

Presencia de pendiente

Si nos encontramos con un terreno en pendiente, deberemos comprobar la orientación de la misma.

Lo ideal es que esté inclinado a sur, para conseguir luz y calor del sol, así como protegernos del exterior a norte.

En caso de pendientes orientadas hacia otras direcciones será necesario valorarlo con un técnico previamente para evaluar las posibilidades de diseño de nuestra casa en función de la orientación de la pendiente y la orientación del sol.

De hecho, en el despacho estamos trabajando en un proyecto en el que la pendiente está orientada hacia oeste y esto no supone que el proyecto no pueda estar adaptado al terreno y al sol, en este caso hemos diseñado una casa que aprovecha la pendiente y se va adaptando a la misma consiguiendo la máxima fachada a sur.

Esto ha sido posible gracias a que en la orientación sur no disponíamos de obstáculos que interrumpan la incidencia solar. Por este motivo, es necesario valorar cada caso en particular.

proyecto en Vallromanes casa de una planta

Los terrenos en pendiente suelen ser más baratos, debido a que requieren una mayor inversión en movimiento de tierras y muros de contención. De nuevo, es importante valorar el sobrecoste del movimiento de tierras y cimentación ya que aunque en la mayoría de casos es asumible, es preciso comprobarlo in situ y si fuera necesario con un geólogo para evitar sobrecostes posteriores.

Entorno inmediato

¿Cuál es el entorno de nuestra parcela? ¿Existen obstáculos que puedan obstaculizar la incidencia solar? ¿Por dónde accedemos a la casa?

Es necesario responder a todas estas preguntas antes de decidirnos sobre la compra de un terreno, y si bien puedan en mayor o menor medida suponer apreciaciones personales, es necesario tenerlas en cuenta a la hora de tomar una decisión de compra.

4. Revisión de la normativa de construcción

Al realizar el asesoramiento para comprar un terreno, uno de los factores clave es la revisión de la normativa de construcción, es decir, que define el ayuntamiento de la localidad en la que se ubica el terreno respecto a las posibilidades y restricciones de construcción en una determinada parcela.

Todo y que debemos leer en detalle la normativa municipal que afecta al terreno para detectar cualquier peculiaridad y cada ayuntamiento redacta su propia normativa. Veamos cuáles son los puntos importantes a tener en cuenta de la normativa de construcción municipal:

Valores de edificabilidad y ocupación sobre el total de la parcela

Empecemos por los más importantes y comunes en cualquier normativa de construcción que son los dos conceptos básicos: la edificabilidad y la ocupación.

La ocupación se mide en tanto por ciento respecto el total del terreno y define el total de metros cuadrados de nuestra parcela que pueden estar ocupados por una edificación.

Por otro lado, la edificabilidad hace referencia al total de metros cuadrados que puede tener nuestra casa en una o varias plantas y se expresa como un factor que se multiplica por el total de metros de la parcela.

Veamos un ejemplo.

Partimos de que tenemos un terreno de 1.000m2, con una ocupación del 20% y una edificabilidad del 0,4.

Haciendo una sencilla multiplicación, con estos factores obtenemos unos valores de ocupación de 200 m2 y de edificabilidad de 400 m2.

Esto significa que, como mucho, podremos ocupar 200 m2 del total del terreno y que sobre estos 200 m2 podremos construir una segunda planta de 200 m2 hasta agotar los 400 m2 de edificabilidad.

A partir de aquí, es necesario tener en cuenta que hay ayuntamientos que pueden llegar a definir una ocupación mínima de forma que no nos permitan construir casas de menos de 100 m2 en una sola planta por ejemplo.

Como siempre, es necesario valorar cada normativa y parcela para evaluar las posibilidades y restricciones según la normativa municipal de construcción.

Además, también hará falta comprobar otras cláusulas importantes como los límites en altura, que limitan el número máximo de plantas.

Límite de movimiento y contención de tierras en terrenos inclinados

Otro de los valores importantes a comprobar en la normativa municipal es si el ayuntamiento ha definido un volumen máximo de movimiento de tierras así como una altura máxima para los muros de contención que tengamos que construir.

El objetivo principal de estas normativas suele ser que no haya grandes impactos visuales en entornos naturales. A nadie le gustaría tener un vecino que ha excavado sin ningún control un terreno realizando un muro de hormigón de 5 metros de altura y alterando por completo el paisaje natural de la zona.

Así, hace años que los ayuntamientos se están poniendo serios con las limitaciones de movimientos y contención de tierras. Esto es bueno a nivel de entorno natural ya que no alternamos las pendientes naturales del terreno, construyendo casas más integradas, sin embargo, en algunos terrenos esto puede suponer una limitación si la pendiente es muy pronunciada, en el sentido de que deberemos construir varias plataformas para llevar a cabo una casa que cumpla la normativa.

Además, debemos tener en cuenta que el movimiento de tierras que no podamos reubicar en nuestro propio terreno, es muy caro. La gestión de residuos está también muy penalizada a nivel municipal, precisamente por el mismo motivo, que las casas queden integradas en el entorno sin realizar excesivos movimientos de tierra.

terreno movimiento y contención de tierras

5. Comprobación del estado de cargas, deudas o servidumbres del terreno

Como parte del asesoramiento para comprar un terreno, en el despacho no solo realizamos la comprobación de normativa de construcción municipal sino que además, siempre recomendamos al cliente que realice la consulta legal a través del registro de propiedad sobre el estado actual del terreno.

Básicamente lo que nos interesa comprobar es el estado de cargas, deudas y/o posibles servidumbres que puedan afectar al terreno.

Para comprobar todo esto, la mejor opción es solicitar una nota siempre en el registro de propiedad. En Slow Home, os pedimos que nos enviéis la documentación que extraigáis para revisarla junto a nuestro abogado ya que esta información es clave para tomar la decisión de compra.

Un terreno puede arrastrar deudas de anteriores propietarios o también deudas futuras con el ayuntamiento, por ejemplo en el caso de que la urbanización de la calle no se haya llevado a cabo y por lo tanto haya una derrama pendiente a futuro, cuando el ayuntamiento decida urbanizar la calle.

Si este es el caso de nuestra parcela, puede suponer un argumento de negociación con el propietario sobre el precio final de venta.

Las servidumbres por otro lado, son el derecho de alguien, además del propietario, a utilizar parte del terreno.

Por ejemplo, podemos encontrar con el caso de que haya una canalización propiedad de una compañía de suministros, del ayuntamiento o de un vecino, bajo nuestro terreno y que ésta quede definida en la escritura de propiedad.

Las servidumbres no suelen tener fecha de caducidad y quien compra el terreno las adquiere.

En el caso de disponer de una canalización, no podríamos modificarla sin permiso del propietario de la servidumbre y los costes serían a cargo nuestro, si esta canalización ocupa el espacio donde tenemos pensado construir la casa o por ejemplo, una piscina, esto puede suponer un problema ya que aunque lleguemos a un acuerdo, el coste puede repercutir sobre nosotros.

Así, es posible construir en una parcela con servidumbres, pero hay que prever el uso que se le puede dar y cómo afecta esto al diseño de la casa.

6. Contrato de arras

En el asesoramiento para comprar un terreno desde Slow home también incluimos asesoramiento para firmar un contrato de arras.

Se trata de un procedimiento no obligatorio antes de la firma del contrato final de compraventa pero muy habitual ya que nos permite conseguir un margen de tiempo desde que tomamos la decisión de compra de un terreno hasta que conseguimos reunir el dinero para hacer efectiva la compra que puede llegar a demorarse varios meses.

Un contrato de arras es un contrato privado entre el comprador y el propietario de un terreno o una vivienda.

Su objetivo es reservar la compra de la parcela y disponer de un margen de tiempo para trámites administrativos y financieros.

Es necesario que se entregue una cantidad acordada con el propietario a modo de paga y señal, así como definir un margen de tiempo para la ejecución del pago total.

La cantidad y las consecuencias del incumplimiento del contrato se redactan entre ambas partes y pueden variar según el acuerdo al que lleguemos de forma privada con el propietario.

El contrato de arras es un contrato privado por lo que no es necesario firmarlo ante notario.

firma pasos a seguir para comprar un terreno

7. Contrato de compraventa

Finalmente, una vez ya hemos conseguido la financiación para el terreno, el último paso será firmar un contrato de compraventa.

Un contrato de compraventa debe ser firmado bajo notario y en el mismo día se debe notificar al registro de propiedad sobre el cambio de titularidad.

El notario o gestor se suele encargar de la gestión de la firma del contrato y de todos los trámites asociados para llevar a cabo la compraventa con total seguridad, sin embargo, en Slow Home cuando realizamos el asesoramiento para comprar un terreno, también revisamos el proceso que estáis siguiendo para firmar la compraventa ya que no os imagináis la de casos peculiares que hemos encontrado y que no dejan de ser arriesgados para el comprador.

Desde solicitudes de pagas y señales sin ninguna garantía a firmas de compraventa sin fecha de registro de propiedad inmediata. Se trata de inversiones muy grandes y que suponen para muchas familias los ahorros de muchos años, por este motivo es tan importante contactar con un profesional que realice asesoramiento para comprar un terreno y llevar a cabo el proceso con total garantía.

Recordaros que en Slow Home, realizamos el servicio de asesoramiento para comprar un terreno sin ningún coste ya que para nosotros es un paso previo esencial que por un lado nos permite iniciar una relación profesional con nuestros clientes antes de la ejecución del proyecto y por otro lado nos permite garantizar que llegaréis a la fase de proyecto con un terreno adecuado en el que la construcción se llevará a cabo con total garantía y que el presupuesto que tenéis previsto será suficiente para llevar a cabo la construcción de vuestra casa.

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