¿Cómo firmar un contrato de arras para un terreno?

El proceso de buscar, seleccionar y comprar un terreno es uno de los pasos más importantes para construir una casa. Tras decidirnos sobre el terreno adecuado es el momento de iniciar los trámites de compra que se pueden alargar unas semanas o pocos meses.

En el momento de comprar un terreno se suelen plantear dos fases de desembolso de dinero, por un lado lo que sería la reserva o paga y señal que se materializa en el contrato de arras y por otro lado la firma de la compra efectiva y pago del resto en el momento de la firma de las escrituras de propiedad en el notario.

Si bien es bueno estar asesorado durante todo el proceso por un abogado especializado en compra-venta de inmuebles y terrenos, sí que es verdad que el primer paso, firmar un contrato de arras, es un acuerdo privado entre vendedor y comprador a modo de contrato particular en el que se compromete mucho dinero y que es importante tener bien definido.

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Veamos en detalle en qué consiste un contrato de arras y cuál es su finalidad.

#1 ¿En qué consiste? Se trata de un contrato privado firmado por el comprador y el vendedor de un terreno o vivienda.

#2 ¿Para qué sirve la firma de un contrato de arras? Firmar un contrato de arras permite reservar el derecho de compra sobre la casa que nos interesa para, de este modo, disponer de un margen de tiempo para trámites administrativos, legales o para cuadrar hipotecas y liquidez con bancos o a nivel personal. Sería como una paga y señal a modo de reserva de un terreno.

#3 ¿Cómo se hace efectivo? Para firmar un contrato de arras es necesario que el comprador entregue al vendedor una cantidad estipulada entre ambos en concepto de señal. De este modo se consigue garantizar la reserva del terreno, aplicando una penalización a la parte que incumpla el acuerdo.

#4 ¿Qué implicaciones tiene firmar un contrato de arras para un terreno? Es importante recordar que un contrato de arras es un acuerdo privado entre vendedor y comprador por lo que las condiciones que éste incluya así como las consecuencias de su incumplimiento son totalmente abiertas a cambios y modificaciones.

Las implicaciones de firmar un contrato de arras dependen del acuerdo que negociemos con el vendedor del terreno o con su intermediario (inmobiliaria, agente de propiedad, etc.) así que es importante estar bien asesorado para negociar nuestras condiciones de modo que se ajusten a nuestras necesidades y las podamos cumplir sin problema.

Aspectos clave de un contrato de arras: tiempo y dinero

Tanto si estamos planteando firmar un contrato de arras para un terreno como vendedores o como compradores es importante recordar que cómo en cualquier acuerdo privado, lo importante es que ambas partes estén contentas con el acuerdo.

Básicamente los dos aspectos clave de un contrato de arras son el tiempo y el importe a pagar.

El tiempo. Generalmente se define un plazo máximo de entre 2 y 6 meses entre la firma del contrato de arras y la compra definitiva del terreno. Este plazo es siempre negociable por lo que es importante valorar con el comprador su capacidad de conseguir la liquidez necesaria para la compra.

A veces la compra de un terreno depende de la concesión positiva de una hipoteca, esto debe quedar por escrito, ya que en el caso de que no se le concediera la hipoteca al comprador, éste, perdería el dinero de la paga y señal.

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El importe. El segundo factor a considerar es el importe de la paga y señal. En general se suele acordar entre un 10 y un 20% pero las fórmulas de acuerdo son muchas y depende de cada caso en particular.

Nos hemos encontrado con casos en el que el comprador, antes de firmar un contrato de arras, debe negociar con el banco para conseguir financiación. En este sentido, será importante saber cuánto dinero disponemos ahorrado y cuánto nos va a dejar el banco.

Debemos tener en cuenta que un banco no suele prestar dinero para comprar un terreno, a menos que aportemos una cantidad muy elevada liquidez. Sin embargo, algunos bancos sí que dan financiación para terreno + casa, pero en este caso nos solicitarán un proyecto de arquitectura con licencia de obras para otorgar la financiación de la parte del terreno.

Como veis, hay muchos factores que pueden hacer variar nuestra estrategia de compra y por consecuencia los puntos del acuerdo para firmar un contrato de arras para un terreno. En este sentido, os recomendamos que busquéis asesoramiento para tener claras todas las implicaciones de cada decisión.

De hecho, en el despacho, siempre os recomendamos que vengáis a vernos antes de tomar cualquier decisión de compra ya que así podemos revisar que todos los temas urbanísticos y legales estén en orden además de asesoraros sobre la estrategia de compra.

A partir de aquí, si todo está claro y os vais a lanzar con la compra del terreno, veamos qué supone firmar un contrato de arras paso a paso.

¿Qué datos contiene un contrato de arras?

Datos personales. El contrato de arras deberá incluir tanto vuestra información personal como la de la persona o empresa que os vende la casa.

¡Cuidado! El precio de compra variará según si el terreno está a nombre de una empresa o de un particular. Si el terreno es propiedad de una sociedad, deberemos pagar el 21% de IVA, si el terreno está a nombre de un particular deberemos pagar el impuesto de transmisión de propiedades que es del 8%.

Esto lo podemos saber solicitando al registro de propiedad la nota simple del terreno, hay multitud de empresas que lo tramitan por muy poco dinero en 24 horas.

En relación a quiénes deben firmar el contrato de arras, es importante destacar que si los compradores sois un matrimonio en régimen de gananciales, bastará con que firme uno de los dos miembros de la pareja. En cambio, si sois un matrimonio en separación de bienes o no estáis casados, deberéis firmar los dos miembros de la pareja.

Identificación de la vivienda. Es muy importante que el contrato defina la propiedad que queréis comprar, el dato clave va a ser la referencia catastral.

Es importante comprobar que la referencia catastral indicada en el contrato sea correcta y cuadre con el número de referencia catastral que obtengáis del mapa de catastro español.

Además, en el momento de firmar un contrato de arras para un terreno, podéis aportar algunos datos adicionales, como dirección, metros cuadrados o normativa de construcción aplicable.

Precio final y forma de pago. Un aspecto imprescindible en el proceso de firmar un contrato de arras para un terreno es fijar un precio final de compra así como la forma de pago.

De este modo os aseguraréis que el terreno por la que estáis dejando una paga y señal no aumentará de precio en el margen de tiempo que necesitéis para formalizar su compra definitiva.

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Cantidad económica a abonar en el contrato de arras. En este caso es necesario especificar la cantidad exacta a pagar en el momento de firmar el contrato de arras, dejando muy claro que esta cantidad se descontará del precio final del terreno en el momento de firmar la compra definitiva.

El desembolso de esta cantidad se puede hacer vía cheque en el momento de la firma o vía transferencia tras la firma del contrato, en cualquier caso, el contrato debe incluir una cláusula que indique que el contrato no tendrá efecto hasta que no se realice el depósito de la paga y señal en la cuenta del vendedor.

Plazo para formalizar la venta. Buscad un tiempo máximo que os resulte cómodo y en el que os veáis capacitados a administrar la compra del terreno. Es importante que ambas partes estén de acuerdo con el plazo acordado.

Posibles cargas de propiedad. Otra recomendación es que os aseguréis de que la casa está libre de deudas, para evitar asumirlas en el futuro. Podéis comprobar el estado de las hipotecas de la vivienda a través del Registro de Propiedad o cómo os comentaba, a través de un intermediario que haga la consulta.

Reparto de los gastos de compraventa. Y ya para acabar mencionar cómo se acostumbran a repartir los gastos derivados de la compraventa del terreno.

Normalmente el vendedor se hace cargo de los gastos de otorgamiento de escritura pública y vosotros, como compradores, deberíais pagar los gastos posteriores a la perfección del contrato de compraventa, como la inscripción en el Registro de la Propiedad y el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA.

Hasta aquí todos los datos necesarios a incluir en el momento de firmar un contrato de arras.

Pero ¿qué ocurre si se rompe el contrato de arras?

Incumplimiento o desistimiento de un contrato de arras

¿Qué ocurre si una de las partes cambia de opinión? ¿Qué ocurre si el comprador no consigue la financiación necesaria en plazo acordado?

Antes de nada, es importante recordar que un contrato de arras es un acuerdo privado entre dos partes. Si hay buena voluntad, siempre se pueden asumir pequeños retrasos o contratiempos en el caso de que ambas partes quieran mantener el acuerdo inicial.

Pero también es importante recordar que es un contrato que implica penalizaciones y que si una de las partes incumple lo acordado, la otra parte está en todo su derecho de poner en marcha las penalizaciones pactadas.

Generalmente, se acuerda que si el comprador decide no seguir con la compra del terreno, éste, pierde la paga y señal. Es una forma de comprometerle económicamente, si no, no tendría ningún sentido firmar un contrato de arras para comprar un terreno.

En el caso del vendedor, se suele pactar también una penalización que supone el doble de la paga y señal en caso de desistimiento.

Como veis, las implicaciones por incumplimiento de contrato son muy graves y conllevan la pérdida de una cantidad muy importante de dinero. Debemos recordar que un contrato de arras puede llegar a suponer entre un 10 y un 20% del coste total del terreno.

Los denominados vicios ocultos en un contrato de arras

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En el momento de firmar un contrato de arras para un terreno, podrían aparecer anomalías en el proceso, los llamados vicios o defectos ocultos.

Para que exista el llamado vicio oculto es necesario que, por un lado, no sea un defecto visible que podíais haber notado des del principio y que exista previamente a la firma del contrato de arras.

Un ejemplo sería la compra de un terreno estable que después resulta que tiene composición muy inestable, o adquirir un solar en perfectas condiciones y descubrir posteriormente que está afectado por algún plan urbanístico, complicándose de este modo su edificación.

Estos defectos para ser considerados vicios ocultos, además, deben tratarse de defectos graves identificados en un plazo de 6 meses des de la firma del contrato.

En este caso el comprador puede recuperar la totalidad de la cantidad económica contribuida.

Como podéis ver, firmar un contrato de arras puede resultar muy útil para asegurar que hemos efectivamente reservado el terreno que nos interesa, pero no se trata de un proceso sencillo ni que se deba tomar a la ligera, ya que tiene implicaciones económicas y legales importantes.

En este sentido, como siempre os recuerdo, es importante que estéis bien asesorados, ya sea por vuestro arquitecto, que muy probablemente os derivará a un abogado o por una inmobiliaria intermediaria que sea imparcial.

En cualquier caso, lo más importante es que entendáis cada uno de los puntos que firmáis a la perfección y que comprendáis las implicaciones que suponen su incumplimiento.

Es importante también que tengáis claro cómo vais a conseguir la liquidez restante para la compra del terreno y si ésta depende de la concesión de la hipoteca por parte de un banco, que hayáis negociado previamente con el banco las condiciones.

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